Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. 57,7 % der Stimmbürgerinnen und Stimmbürger stimmten zu, und auch das Ständemehr wurde erreicht. Gleichzeitig erhielten die Kantone die Kompetenz, künftig eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

• Der Eigenmietwert entfällt für Erst- und Zweitwohnsitze.
• Unterhaltskosten sind bei selbstgenutzten Liegenschaften künftig nicht mehr abzugsfähig; bei vermieteten Objekten bleibt der Abzug bestehen.
• Schuldzinsen für selbstgenutzte Eigenheime sind nicht mehr steuerlich abzugsfähig. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Abzug anteilsmässig erhalten.
• Energetische Sanierungen und Rückbaukosten können auf Bundesebene nicht mehr abgezogen werden.
• Für Ersterwerber gilt ein zeitlich befristeter Schuldzinsabzug.
• Kantone dürfen künftig eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erheben, um Steuerausfälle zu kompensieren.

Inkrafttreten erst per 2028 erwartet

Der genaue Zeitpunkt des Systemwechsels ist noch nicht bestimmt. Aufgrund der politischen und gesetzlichen Prozesse rechnet Homefocus AG mit einem Inkrafttreten frühestens per 2028. Diese Übergangszeit eröffnet Eigentümern die Möglichkeit, wertsteigernde und energetische Sanierungen noch im aktuellen System umzusetzen und von den heutigen Steuerabzügen zu profitieren.

Empfehlung: Wer in den nächsten Jahren Renovationen oder energetische Verbesserungen plant, sollte diese vor 2028 realisieren. So lassen sich steuerliche Vorteile und mögliche Förderbeiträge nutzen, bevor diese wegfallen und sich Sanierungen effektiv um bis zu 20–30 % verteuern.

Gewinner und Verlierer der Reform

• Profitieren dürften insbesondere Rentnerhaushalte sowie Eigentümer neuwertiger Objekte mit tiefem Hypothekarzins.
• Benachteiligt sind vor allem Besitzer sanierungsbedürftiger Altbauten, da Unterhalts- und Energiesparmassnahmen künftig nicht mehr abziehbar sind.

Auswirkungen auf Immobilienpreise

Kurzfristig ist ein leichter Preisanstieg – besonders bei neuwertigen Eigentumswohnungen – zu erwarten. Bei Altbauten dürfte sich die Wertentwicklung hingegen verlangsamen.

Handlungsempfehlungen von Homefocus AG

1. Sanierungen vorziehen: Nutzen Sie die Übergangszeit bis 2028, um Renovationen und energetische Investitionen steuerlich optimal zu gestalten.
2. Finanzierungsstrategie prüfen: Nach dem Systemwechsel lohnt sich eine ausgewogene Belehnungsquote; zu hohe Amortisationen binden unnötig Kapital.
3. Rechtsform überdenken: Für private Investoren kann die Gründung einer GmbH oder AG sinnvoll sein, da in Kapitalgesellschaften der Schuldzinsabzug weiterhin möglich bleibt. Ob sich dieser Schritt lohnt, hängt von der individuellen Situation ab (zusätzliche Kosten und mögliche Grundstückgewinn- oder Handänderungssteuern sind zu berücksichtigen).

Homefocus AG unterstützt Eigentümer und Investoren bei der Analyse ihrer Liegenschaften und bei der Planung von werterhaltenden Massnahmen. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um die Übergangsphase strategisch zu nutzen und das Maximum aus Ihren Investitionen herauszuholen.